Hypothek in der Schweiz: Festhypothek oder SARON, und was ist tragbar?
Der Kauf einer Immobilie ist für viele die grösste finanzielle Entscheidung ihres Lebens. In der Schweiz gelten dafür bestimmte Regeln. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Begriffe und rechnet ein Beispiel durch. Er dient der Bildung und ersetzt keine Beratung durch Bank oder Fachperson. Die Anforderungen der Banken unterscheiden sich im Einzelfall und ändern sich.
Eigenkapital: Wie viel brauchst du?
Üblich ist, dass du mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringst. Davon müssen in der Regel mindestens 10 Prozent aus «hartem» Eigenkapital stammen, also zum Beispiel aus Ersparnissen, nicht aus der Pensionskasse. Zusätzlich fallen Nebenkosten an (zum Beispiel Notar, Grundbuch, Handänderungssteuer je nach Kanton), die du nicht mit der Hypothek finanzierst.
Mittel aus der Säule 3a und aus der Pensionskasse können unter bestimmten Bedingungen für selbst bewohntes Eigentum verwendet werden. Das hat Folgen für die Vorsorge und die Steuern. Kläre sie vorab.
Tragbarkeit: Kannst du dir das leisten?
Banken prüfen, ob du dir die Hypothek langfristig leisten kannst. Dafür rechnen sie mit einem kalkulatorischen Zinssatz, der deutlich über dem aktuellen Marktzins liegt, damit auch steigende Zinsen verkraftbar sind. Üblich sind etwa 5 Prozent. Dazu kommen Nebenkosten für Unterhalt (häufig etwa 1 Prozent des Kaufpreises) und die Amortisation. Die jährliche Belastung soll in der Regel nicht mehr als etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Die genauen Werte legt jede Bank fest.
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Rechenbeispiel (erfunden)
Kaufpreis: 1'000'000 CHF. Eigenkapital: 200'000 CHF. Hypothek: 800'000 CHF.
| Posten | Berechnung | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins | 800'000 × 5 % | 40'000 |
| Nebenkosten (Unterhalt) | 1'000'000 × 1 % | 10'000 |
| Amortisation | siehe unten | ca. 8'900 |
| Total | ca. 58'900 |
Amortisation: Der Teil der Hypothek über zwei Dritteln des Belehnungswerts (2/3 von 1'000'000 = ca. 666'700) muss innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden. Die zweite Hypothek beträgt also 800'000 − 666'700 = rund 133'300. Pro Jahr sind das 133'300 ÷ 15 ≈ 8'900.
Notwendiges Bruttoeinkommen: 58'900 ÷ (1/3) ≈ 176'700 CHF pro Jahr. Das zeigt: Ein Kaufpreis von einer Million braucht in dieser Rechnung ein hohes Einkommen. Tatsächlich zahlst du bei einem aktuellen Zins deutlich weniger Zins, aber die Bank rechnet mit dem Sicherheitszins.
Festhypothek oder SARON-Hypothek?
| Merkmal | Festhypothek | SARON-Hypothek |
|---|---|---|
| Zins | Fest für die gewählte Laufzeit | Variabel: SARON plus Marge |
| Planbarkeit | Hoch, du kennst die Kosten | Geringer, Zinskosten schwanken |
| Flexibilität | Vorzeitiger Ausstieg kann teuer sein | Meist flexibler, kürzere Bindung |
| Risiko | Zinsen können nach Ablauf höher sein | Zinsen können jederzeit steigen |
SARON steht für Swiss Average Rate Overnight, einen Referenzzinssatz für Schweizer Franken. Bei der SARON-Hypothek ändert sich der Zins mit dem Marktzins. Eine Mischung aus beiden Modellen ist möglich. Was passt, hängt von deiner Risikobereitschaft und der Zinsentwicklung ab, die niemand sicher voraussagen kann.
Typische Fehler
- Zu knapp rechnen: Rechne mit Reserven für Reparaturen, Steuern und Zinssteigerungen.
- Nebenkosten vergessen: Sie müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden.
- Nur die Zinsen vergleichen: Beachte Laufzeit, Ausstiegsbedingungen und Amortisation.
- Alles in eine Laufzeit legen: Eine Staffelung der Laufzeiten kann das Zinsrisiko verteilen.
- Vorsorge vergessen: Ein Vorbezug aus der Pensionskasse reduziert Leistungen im Alter.
Übung: Tragbarkeit prüfen
Kaufpreis 800'000 CHF, Hypothek 640'000 CHF (80 Prozent). Zins: 640'000 × 5 % = 32'000. Unterhalt: 800'000 × 1 % = 8'000. Zweite Hypothek: 640'000 − 533'333 (2/3 von 800'000) = ca. 106'667, Amortisation pro Jahr ≈ 7'111. Total ≈ 47'111. Notwendiges Bruttoeinkommen bei einem Drittel: 47'111 × 3 ≈ 141'300 CHF. Vergleiche mit deinem Einkommen und prüfe die Regeln deiner Bank.
Häufige Fragen
Muss ich die Hypothek ganz zurückzahlen?
Nein. In der Regel musst du die zweite Hypothek amortisieren. Die erste kann bestehen bleiben. Die Regeln legt die Bank fest.
Sind das feste Regeln?
Es sind verbreitete Branchenrichtlinien. Jede Bank wendet sie im Einzelfall an und kann strenger sein.
Wo finde ich unabhängige Informationen?
Beim Bund (ch.ch), bei der Nationalbank zum Referenzzinssatz und bei Verbraucherorganisationen.
Quellen und weiterführende Links
- Schweizerische Nationalbank (SNB): SARON und Zinsen
- ch.ch: Wohneigentum und Hypotheken
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV)
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